Il Comune di San Gimignano ha approvato il bando per la concessione in project financing del risanamento e della valorizzazione del complesso immobiliare denominato “ex convento ed ex carcere di San Domenico”.
A distanza di sei anni dalla storica firma che sancì il trasferimento gratuito del Complesso dell’ex Convento ed ex Carcere di San Domenico a Comune di San Gimignano, Regione Toscana e Provincia di Siena, poi uscita dal progetto, si è chiusa la fase di studio, di diagnostica, di progettazione, di costruzione d’intese con Ministero, Regione, Demanio, Soprintendenza, raggiunte non senza fatica, per l’individuazione dello strumento giuridico migliore per raggiungere l’obiettivo di restaurare e mettere in sicurezza il Complesso e per dargli nuova vita al servizio della cultura e dell’identità sangimignanese e toscana, ma anche per creare economia ed occupazione.
La gara. Al via una procedura di gara pubblica europea di concessione, già pubblicata dalla Guce il 4 Gennaio u.s., con la quale verrà selezionato il miglior partner privato sulla base sia della proposta progettuale e gestionale presentata, sia della solidità del piano finanziario d’investimento in base a quanto previsto dall’Art. 183 del Codice degli Appalti (Projet Financing). Il termine per la presentazione delle offerte è fissato per il 31 Maggio 2018.
Il futuro nel segno di cultura, turismo e valorizzazione dei prodotti tipici. Sulla base di quanto concordato con il Mibact, il Demanio, la Regione e la Soprintendenza, nel Progetto Preliminare, che costituisce la base della gara europea, è pianificato che il Complesso del San Domenico avrà spazi pubblici, (vicoli, piazzette, aree a verde, ecc.) di libera fruizione per cittadini e turisti, in ossequio al principio dell’“allargamento della Città” che il Comune ha sempre perseguito. Poi, nei quasi 6.000 mq di superficie utile coperta, è previsto che una porzione massima di un terzo dei fabbricati potrà ospitare una struttura ricettiva mentre negli altri due terzi di spazi sono previste sia attività culturali, quali musei e sale espositive, ambienti per conferenze e congressi, percorsi di valorizzazione del patrimonio archeologico e paesaggistico ed uno spazio-eventi per attività di spettacoli, sia attività riferite all’identità del nostro territorio con esperienze riferite al cibo, ai prodotti agroalimentari ed all’enogastronomia toscana, alla cura del corpo ed alle antiche tecniche di coltivazione delle colture per l’alimentazione.
Investimenti e tempistiche. Il restauro e l’allestimento del Complesso, secondo le attività previste dall’accordo tra Enti e sulla base delle soluzioni progettuali elaborate dal Comune, è stimato in 22,3 milioni di euro con una tempistica di realizzazione di 4 anni. Secondo il Piano Economico Previsionale che affianca il Progetto Preliminare, il capitale investito, attraverso la gestione delle attività a rilevanza economica, potrà godere di un significativo tasso di remunerazione, con un ampio consolidamento del business grazie alla lunga durata della concessione, prevista in 70 anni ed all’inesistenza di un canone concessorio.
Il Complesso San Domenico. L’ex convento ed ex carcere di San Domenico è un complesso architettonico articolato e riconosciuto di interesse storico-artistico dal 1982. Ha svolto funzioni di convento dalla sua prima edificazione, risalente al XIV secolo, fino al 1787, anno della soppressione del monastero, per poi essere destinato a carcere dal 1833 al 1993, data dalla quale è rimasto per lo più inutilizzato.
E’ composto da un corpo principale, posto all’interno di una cinta muraria, che costituiva anticamente il convento e poi l’istituto penitenziario, ed una porzione esterna alle mura che ospitava gli alloggi di servizio, alla quale si aggiunge una vasta area di orti dell’ex convento adiacente ed esterna alle mura. Il San Domenico è dislocato a ridosso di piazza della Cisterna e piazza Duomo e nel punto terminale di via del Castello, nel cuore del Centro Storico di San Gimignano, inserito nella lista del patrimonio mondiale dell’UNESCO dal 1990. Il complesso si snoda su una superficie lorda totale di 13.095 mq ed una superficie lorda edificata di 6.480 mq e rappresenta oltre il 10% del tessuto edilizio del centro storico cittadino.
La rifunzionalizzazione. Prevede la sua utilizzazione a fini prevalentemente culturali, che garantisca un’efficace e sostenibile gestione dal punto di vista economico-finanziario, secondo un programma di interventi da redigere in conformità del Progetto Preliminare per il risanamento e la valorizzazione redatto da NCB Architettura Studio Associato e Duff & Phelps REAG S.p.A. di Milano ed approvato dal Comune nel 2017, di concerto con la Soprintendenza ABAP di Siena, Grosseto e Arezzo.
Il Progetto Preliminare. Prevede finalità prevalentemente culturali ed un mix funzionale e di destinazioni d’uso suddivise tra attività ricettive (max 35% della superficie lorda), museali, artistiche, turistiche, informative, enogastronomiche, ecc. La valorizzazione è finalizzata alla creazione di attività pubbliche e private che ridiano vita al San Domenico attraverso una forte commistione fra destinazioni d’uso e funzioni di prevalente interesse pubblico, le quali permettano una riqualificazione del complesso in sintonia con la peculiarità storico-artistica del bene e del centro storico di San Gimignano.
La concessione. Non comporta il trasferimento, neppure parziale, della proprietà del bene. La durata massima della concessione non potrà essere superiore a 70 anni. L’importo complessivo dell’intervento di riqualificazione e gestione del complesso è stimato in € 59.005.106,45 oltre IVA, per una durata della concessione di 70 anni, di cui sono previsti € 22.268.202,92 per lavori.
La procedura. Per la selezione del concessionario la procedura è disciplinata dall’art. 183, commi 1-14, del D.lgs. 50/2016 (“Codice dei contratti pubblici”) e prevede una valutazione delle offerte sulla base del criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, individuata sulla base del miglior rapporto qualità/prezzo, valorizzando gli elementi tecnici e gestionali per un peso massimo di 80/100 e gli elementi economici per un peso massimo di 20/100.